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基于耕地承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉的土地權益價(jià)格評

來(lái)源: 日期:2021-11-08 09:00:36
羅翠蘭  劉陶琨
(廣西方略土地房地產(chǎn)評估有限公司,南寧530200)
 
摘要:發(fā)展多種形式的適度規模已成為未來(lái)農業(yè)發(fā)展趨勢,由此產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營(yíng)權與經(jīng)營(yíng)權分置的條件已經(jīng)基本成熟。本文主要從土地承包經(jīng)營(yíng)權與經(jīng)營(yíng)權分置的條件進(jìn)行分析,界定耕地承包經(jīng)營(yíng)權與耕地經(jīng)營(yíng)權流轉的內涵及權益差異特征,針對性地提出了收益還原法應用的思路與技術(shù)要點(diǎn)處理方法,以此實(shí)現耕地承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉有效估值與關(guān)聯(lián)研究。
關(guān)鍵詞:三權分置;承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉;權利;收益還原法;還原率;自然風(fēng)險;市場(chǎng)風(fēng)險;土地估值
 
        隨著(zhù)我國農業(yè)現代化進(jìn)程的推進(jìn),農村家庭承包耕地流轉的速度呈加快態(tài)勢。據統計,全國家庭承包耕地流轉面積,從1994年的0.09億畝增長(cháng)到2019年的5.54億畝,25年間增長(cháng)了61倍多。至2019年,農村土地流轉的形式,也相應呈現出主體多元的發(fā)展態(tài)勢,主要包括出租(轉包)、轉讓、互換、股份合作等,其中又以出租(轉包)為主流,采用這種方式流轉的耕地在2019年當年就達到4.46億畝,占全年耕地流轉總面積的80.51%。家庭承包耕地流轉提速,流轉方式逐步趨于多樣,是在《民法典》《農村土地承包法》等國家法律、法規體系完善,以及實(shí)施鄉村振興國家戰略的背景下,鄉村市場(chǎng)活力得到進(jìn)一步激發(fā)的體現。由此,經(jīng)營(yíng)權從土地承包經(jīng)營(yíng)權中分離出來(lái),并作為獨立物權在農用地市場(chǎng)交易中實(shí)現價(jià)值顯化將成為常態(tài),客觀(guān)上要求在國家已有的農用地、集體土地估價(jià)技術(shù)規范基礎上,分析承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉的權益特征,相應提出可相適應的估價(jià)實(shí)現思路與方案。
        1.耕地承包經(jīng)營(yíng)權與耕地經(jīng)營(yíng)權界定
        2016年,中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于完善農村土地所有權承包權經(jīng)營(yíng)權分置辦法的意見(jiàn)》,確立了“落實(shí)集體所有權,穩定農戶(hù)承包權,放活土地經(jīng)營(yíng)權”即“三權分置”的基調。2018年,新修訂的《農村土地承包法》,對承包方流轉其承包土地的經(jīng)營(yíng)權,以及土地經(jīng)營(yíng)權權益作出了更為清晰的規定。2020年頒布的《民法典》,除規定承包經(jīng)營(yíng)權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經(jīng)營(yíng)權,更是首次明確了土地經(jīng)營(yíng)權的物權屬性。這些法律及政策規定,確立了“所有權+承包經(jīng)營(yíng)權+經(jīng)營(yíng)權”的農用地權益類(lèi)型區分格局;诖,經(jīng)梳理,將耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權的概念內涵要點(diǎn)、權利特征、權能等歸納如下。
表1  耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權概念要點(diǎn)、權利特征及權能
 
        2.耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格評估思路
        現行的《農用地估價(jià)規程》(GB/T 28406-2012),并沒(méi)有關(guān)于“承包經(jīng)營(yíng)權”、“經(jīng)營(yíng)權流轉”的分類(lèi)及釋義內容。根據《農村集體土地價(jià)格評估技術(shù)指引》,本文所述的耕地承包經(jīng)營(yíng)權價(jià)格,定義為通過(guò)承包、互換等方式獲取的一定年期下用益物權的價(jià)格,該用益物權價(jià)格包括了承包權與經(jīng)營(yíng)權相合為一的權益內涵;耕地經(jīng)營(yíng)權價(jià)格,則定義為通過(guò)流轉方式獲取的一定年期下用益物權的價(jià)格,該用益物權為價(jià)格,對應于通過(guò)流轉分離出來(lái)的經(jīng)營(yíng)權權益內涵。
        2.1估價(jià)方法適用與選擇
        涉及農用地、集體土地的評估,主要的方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價(jià)系數修正法和評分估價(jià)法等。長(cháng)期以來(lái),由于確權、有形交易市場(chǎng)等基礎條件缺乏,因土地流轉需求而形成的眾多農用、集體建設用地交易大多存在不規范情況,信息透明度低,市場(chǎng)比較法的應用受到諸多限制。其次,由于進(jìn)入市場(chǎng)流轉的農地大多為已開(kāi)發(fā)成熟的耕地,運用成本逼近法、剩余法評估承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格也存在適用性障礙。而對于公示地價(jià)法,目前國內各地農用地基準地價(jià)正處于編制階段,其成果內涵主要根據《農用地估價(jià)規程》界定為使用權價(jià)格,相對于承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格而言較為籠統,定價(jià)技術(shù)思路與過(guò)程也存在差異,不宜直接用于對后者的價(jià)格判斷。相對而言,在農業(yè)生產(chǎn)投入產(chǎn)出規律基礎上,運用收益還原法對耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權流轉實(shí)施估價(jià),是最為直接有效且適宜的方法。
        2.2估價(jià)方法運用要點(diǎn)
        采用農用地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn),在農用地經(jīng)營(yíng)年總收益中扣除生產(chǎn)成本等各項費用,將農用地經(jīng)營(yíng)年純收益還原為一定年期農用地的收益價(jià)格。估價(jià)的基本過(guò)程為:測算年總收益→測算年總費用→計算年純收益→確定土地還原率→計算農用地價(jià)格。估價(jià)方法運用的要點(diǎn)主要包括:
        (1)確定基本界定;谵r用地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn),收益還原法的運用需明確的基本界定內容包括:❶農用地類(lèi)型,即水田、旱地、坑塘等,本文研究確定為水田;❷權屬性質(zhì),確定為集體土地;❸耕作制度,根據估價(jià)對象所在地域主導耕作制度確定,本文研究確定為“早稻-晚稻;❹耕地等別,根據估價(jià)對象所在地域耕地等別評價(jià)成果確定,本文研究確定為“國家自然等10等,國家利用等9等”。
        (2)年總收益分析。年總收益為估價(jià)對象土地合理有效地所取得的持續、穩定的客觀(guān)正常年收益,年總收益依農產(chǎn)品年收入確定。農產(chǎn)品年收入,為農用地用于農業(yè)生產(chǎn)的年均產(chǎn)出收入。本文研究按水稻產(chǎn)量與估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格確定,其中涉及的農業(yè)補貼(如耕地地力保護補貼、種糧一次性補貼、稻谷生產(chǎn)補貼等)也應計入年總收益。
        (3)年總費用分析計算。年總費用是指使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀(guān)總費用。年總費用為農用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的年平均各項費用之和,包括種子、化肥、農藥、機械等費用。各項費用根據其用量和估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計算,其中經(jīng)營(yíng)權流轉租金的應計入年總費用。
        (4)土地還原率確定
        ❶耕地承包經(jīng)營(yíng)權土地還原率
        還原率本質(zhì)為資本投資收益率,利率大小與投資風(fēng)險高低成正比。還原率的確定,主要采用安全利率加風(fēng)險調整值法確定,即土地還原率=安全利率+風(fēng)險調整值。
        Ⅰ.安全利率。安全利率為無(wú)風(fēng)險投資收益率,可按各時(shí)期定期存款利率或國債利率確定。2020年當期中國人民銀行公布的定期存款利率為1.5%,2020年一年期國債平均利率為2.18%,本研究取定期存款利率、一年期國債平均利率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為安全利率,即取值為1.8%。
        Ⅱ.風(fēng)險調整值。綜合農業(yè)生產(chǎn)遭遇到的災害性天氣、估價(jià)對象所處地域社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平和農用地市場(chǎng)等綜合因素確定風(fēng)險調整值。對于一般的種植業(yè)用地,獲取收益的風(fēng)險主要來(lái)源于國家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以及臺風(fēng)、暴雨、霜凍、旱澇等各種自然災害影響。
        自然災害風(fēng)險:即因自然力的不規則變化,農業(yè)生產(chǎn)災害性因素出現,從而致使農業(yè)生產(chǎn)者預期產(chǎn)量或品質(zhì)無(wú)法實(shí)現,并使得農業(yè)專(zhuān)用性資產(chǎn)發(fā)生損失的可能性。自然災害風(fēng)險,可通過(guò)分析糧食作物播種面積、農業(yè)氣象災害受災面積以及糧食總產(chǎn)量變化情況進(jìn)行量度。本文研究采集的數據如下表。
表2  全國2012至2019年糧食作物播種面積、農業(yè)氣象災害受災面積及糧食總產(chǎn)量統計
        水災、旱災、風(fēng)雹災、冷凍災是最主要的農業(yè)氣象災害。由上表數據,受氣象災害影響而導致的農作物單位面積產(chǎn)值變化幅度為-0.25%~1.97%。據此,綜合考慮各災害發(fā)生的頻率、規模大小以及對當年農作物產(chǎn)量的影響程度,經(jīng)測算對長(cháng)期報酬率產(chǎn)生的定量影響比率為0.9%。
        市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險:主要指產(chǎn)品市場(chǎng)需求、產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)等帶來(lái)的影響。由于市場(chǎng)機制對農業(yè)資源配置發(fā)揮的主導性作用,促使農產(chǎn)品生產(chǎn)與流通體系發(fā)生根本變化,市場(chǎng)風(fēng)險日趨凸顯。對市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的量度,可通過(guò)觀(guān)測農業(yè)產(chǎn)品價(jià)格或指數變化情況予以確定(需注意的是,不同農產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)特征不盡相同,在評估分析過(guò)程需要特別關(guān)注區分)。在本研究中,采集農產(chǎn)品價(jià)格指數與集貿市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)指數綜合判斷市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險,相關(guān)數據如下表。
表3  全國2014至2019年農業(yè)產(chǎn)品價(jià)格總指數變化情況
表4  全國2014至2019年農業(yè)產(chǎn)品集貿市場(chǎng)價(jià)格變化情況(水稻部分)
        觀(guān)測農業(yè)產(chǎn)品價(jià)格總指數與集貿市場(chǎng)價(jià)格分指數(對應于水稻耕作),經(jīng)測算市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險對長(cháng)期報酬率產(chǎn)生的定量影響比率為1.4%。
        綜合以上,以安全利率與風(fēng)險調整值之和確定耕地承包經(jīng)營(yíng)權土地還原率為4.1%。
        ❷經(jīng)營(yíng)權流轉土地還原率
        經(jīng)營(yíng)權由承包經(jīng)營(yíng)權分離而出,其在權利特征、權能上,與承包經(jīng)營(yíng)權有所差異。在權益差異特征上,除承包經(jīng)營(yíng)權的“資格權內核”之外,對于經(jīng)流轉出的經(jīng)營(yíng)權,存在權益公示受限(經(jīng)營(yíng)權流轉期限五年以上的,當事人方可以向登記機構申請土地經(jīng)營(yíng)權登記)、再次流轉受限(需經(jīng)承包方書(shū)面同意并向集體經(jīng)濟組織備案,受讓方才可再次流轉土地經(jīng)營(yíng)權)、融資擔保受限(需經(jīng)承包方書(shū)面同意并向發(fā)包方備案,方可向金融機構融資擔保)等特征,因此,耕地經(jīng)營(yíng)權流轉要承受高于耕地承包經(jīng)營(yíng)權的風(fēng)險。為量化兩種權利狀態(tài)下還原率水平的差異,本研究采取的思路如下:
        Ⅰ.以耕地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn)為基礎,根據區域內耕地客觀(guān)收益水平,以及區域平均客觀(guān)費用、耕地承包經(jīng)營(yíng)權平均土地價(jià)格水平,模擬并分別概算承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉兩種權利狀態(tài)下內部收益率(FIRR,計算時(shí)假設收益年限相同),進(jìn)而判斷其間的風(fēng)險差異量化值,計算公式為:
        Σnt=1(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0
        式中:CI—現金流入  CO—現金流出  FIRR—財務(wù)內部收益率  t—現金流持續年限
        對于經(jīng)營(yíng)權承接人,其經(jīng)營(yíng)權轉出時(shí)支付的流轉費(實(shí)務(wù)當中的“年租金”、“年地租”等,以下同)作為成本支出計入現金流。
        以某耕地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與流轉樣點(diǎn)為例,承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉狀態(tài)下的年純收益分別為1580元/畝.年、1250元/畝.年,則統一歸算至30年期的內部收益率分別為4.27%、4.97%。在耕地質(zhì)量、投入產(chǎn)出等條件均相同的情況下,承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉權利狀態(tài)下的長(cháng)期收益率差值為0.7%,印證了后者投資回報風(fēng)險大于前者的基本判斷,該差值同時(shí)可作為量化風(fēng)險差異的參考。
        Ⅱ.還原率本質(zhì)是一項資產(chǎn)在持續經(jīng)營(yíng)期內獲取的長(cháng)期報酬率,類(lèi)似于折現率。對此,在其他條件相同的情況下,要獲取等量現實(shí)價(jià)值量,經(jīng)營(yíng)現金流、報酬率高低必然會(huì )受權利狀態(tài)的影響。在調查采樣數據基礎上,本研究對經(jīng)營(yíng)權在不同流轉年限下的現金流、折現率進(jìn)行了模擬迭代計算,結果顯示:當流轉年限不同時(shí),若要確保在不低于基礎折現率(本研究取4.1%)條件下獲取等量現實(shí)價(jià)值(對應于耕地承包經(jīng)營(yíng)權狀態(tài)下的水平),最短的收益年限將不少于25年,收益年限25年至29年對應的折現率調整區間為+0.13%~+0.83%(均值0.5%),此調整區間,可視為這兩種權利狀態(tài)下風(fēng)險差異量化值的變化幅度。
綜合上述分析,在本研究中確定經(jīng)營(yíng)權流轉的土地還原率區間為4.23%~4.93%(均值4.6%)。
        3.耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格評估實(shí)證
        基于以上思路和估價(jià)要點(diǎn)分析,運用收益還原法分別完成耕地承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉后的土地價(jià)格(為便于比較,統一歸算至30年期),方法運用具體計算示例如下表。
表5  收益還原法耕地承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格測算示例
        由上表,通過(guò)計算,以經(jīng)營(yíng)權流轉土地還原率4.23%~4.93%為基礎,可測算出30年期經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格區間為17495~18989元。若在還原率取均值4.6%條件下,將經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格與流轉費掛鉤,則可相應測算得到“年租金”、“年地租”的區間值為1087~1180元。對于農用地流轉市場(chǎng)而言,該區間分析值具有特殊意義!其對應的內涵,實(shí)質(zhì)上是立足于糧食耕種的農用地利用狀態(tài)下,在合理的風(fēng)險區間內經(jīng)營(yíng)權承接人所能夠承受的“年租金”、“年地租”水平。遵循該邏輯,通過(guò)以上收益還原法評估思路、要點(diǎn)分析,以及在此基礎上對經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格與流轉費掛鉤的延伸分析,可以進(jìn)一步探討在種植糧食作物及其對應的投入產(chǎn)出規律下,耕地經(jīng)營(yíng)權流轉的定租模式。
        4.結論
        綜上所述,以投入產(chǎn)出為基礎,遵循收益還原法應用的基本邏輯和要求,在耕地經(jīng)營(yíng)年總收益中,客觀(guān)分析并扣除發(fā)生的各項生產(chǎn)成本費用,有效測度、量化不同權益狀態(tài)下的長(cháng)期收益差異,相應確定耕地還原率水平,并將年純收益還原為相應年期的承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉土地權益價(jià)格。其中,除需客觀(guān)分析承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉的年總收益、年總費用的構成項之外,還需要重點(diǎn)把握承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉在內涵、權利特征和權能差異分析,有效實(shí)施風(fēng)險觀(guān)測與還原率確定。同時(shí),通過(guò)本研究,同時(shí)也為進(jìn)一步探討農用地經(jīng)營(yíng)權流轉的定租模式提供了延展思路。
 
參考文獻:
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[2]中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì ).農村集體土地價(jià)格評估技術(shù)指引.2020-4-22.
[3] GB/T 28406-2012. 農用地估價(jià)規程[S].

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